楼市三个月后止跌转暖下半年房价将稳定-豪宅之窗

我认为住房的宏观调控政策有四个原则。就是稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。

我认为不应干预开发商定价自主权，也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比例。而是应该用经济的手段引导，如税收或者财政政策等。很多行政政策不应过于调节微观层面的东西，而是要遵循规律。

———北京师范大学房地产研究中心主任董藩

中国的地产行业永远是最吸引眼球的战场。2007年，中国楼市有如“走火入魔”，以深圳、上海、北京、广州为代表的一线中心城市房价以平均每月两位数的速度保持了长达半年的高速增长。面对几乎失去理智的楼价，政府随即出台了上调利率、提高二套房首付、提高存款准备金率等一系列组合拳，一度几乎失去控制的房价终于在年底峰回路转，全国房价开始进入调整期。而此前房价涨幅较快的深圳市，亦在此轮降价行情中，以10%-30%的跌幅成为全国楼市风暴眼的中心。在深圳、广州等珠三角城市降价的示范效应下，全国楼市开始出现成交量萎缩、有价无市的观望状态，并一直持续到今年上半年。

2008年下半年，中国楼市走势如何？宏观调控对楼市是否会有所放松？在本报6月28日于深圳举行的“天玑财富特约·南都名家大讲堂———宏观调控下的中国地产走势”论坛上，与会专家认为，由于房地产行业的强劲需求，中国地产行业仍然长期看好，这一轮中国楼市的调整期可能为8至10个月，并很可能在未来三个月后结束下跌的趋势。著名经济学家、房地产专家董藩否认房地产出现“拐点”的说法，并表示部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。

“市场观望气氛仍然浓厚”

自去年年底以来，中国楼市进入观望期后，年初出现的“拐点论”无疑加重了这一趋势。

北京师范大学教授、北师大房地产研究中心主任董藩认为，市场出现这种状况可以用供求关系来解释。从供给方面看，去年地产商在房价快速上涨时人为拉长周期，以期望推迟销售获得更高的回报。而政府方面去年因为放盘太多，延长了地产商的开发周期，再加上政府去年以来增加了保障房的供应量，从而使这段时期房地产总体供应量大大增加。

从需求的角度看，董藩分析，去年央行连续多次上调利率，加重了供房者的成本；另外，去年“9·27房贷新政”提高了二套房首付比例，再加之央行多次上调存款准备金率，这些措施都极大地抑制了房地产市场的需求。另外，去年有关物业税的传言，也对普通购房者产生了很大影响。

据有关数据显示，去年底至今年一二月份，楼市成交量进入低谷，三月份有所回升，但在六月份继续下跌趋势。董藩表示，由于市场都在观望，今年短期内市场仍然是波动状态，除了部分城市外，全国多数城市总体呈微涨或微跌之势。

“深圳地产暴跌只是特例”

深圳楼市在去年楼市的暴涨暴跌中一直处于风暴的中心。

董藩认为，深圳地产的大涨大跌其实是可以预期的。深圳地理位置接近香港，在香港楼市虹吸效应下，深圳楼市的上涨是必然的。另外，从深圳的投资者结构看，资产在数百万到1000万之间的投资者很多，最适应投资地产行业。因此在去年楼市上涨行情下，出现投资者大量追涨的现象，几乎到非理性状态。

与会专家认为，这一轮房价上涨中，深圳楼市的投机心理太重。当大家都投机时，地产市场就容易出问题。因为有相当多的投资者资金实力有限，主要靠借贷来投资，因此在去年国家出台政策调控楼市后，深圳楼市出现大幅度下跌也是正常的。

但董藩表示，在这一轮楼市的调整中，深圳地产的大幅度下跌在全国还只是特例。从全国看，大部分城市楼价还是持平或微跌，而真正出现明显下跌的只有深圳、广州等部分珠三角城市。他认为，深圳属于比较自由的市场，资金进出容易，在楼市出现动荡的情况下，容易出现暴涨暴跌现象。但从全国来看，尤其是北方城市需求仍然很旺，投机较少，因此价格比较平稳。

“拐点论有恶搞的成分”

对于此轮楼市调整，董藩分析，估计8到10个月才能结束。他表示，原来预计楼市半年就可结束下跌行情。但5月汶川大地震对地产市场打击很大，因此调整期可能延长至3个月后。

有关数据似乎也证实了董藩的说法。数据显示，在去年底楼市开始下跌后，到今年3月份广州楼市在交易价格和交易量上都出现了明显的回升。深圳楼市在二三月份出现缓慢回升后，随后再次出现下滑的状态。与会专家表示，深圳楼市仍然处于严冬期。

但董藩否认房地产出现“拐点”的说法，他认为部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。他分析，目前楼市真正出现明显降价的只有部分沿海城市，而北京等大部分北方城市仍为小幅度上涨或微跌。而且由于城市房产是逐步向外围发展，造成目前楼价的统计的缺陷(以地理位置较差的房子比较地理位置较好的房子)。因此，实际情况是楼市可能有微涨。

广州合富辉煌首席市场分析师黎文江亦赞同房地产市场在3个月后回暖的说法。他引用广州市国土房管局的说法：“今年五一比去年五一成交量有大幅度回升，市场正在加速回暖的步伐，六七月份有可能恢复到正常水平。”黎文江认为，政府的言论表明，其希望房地产市场稳定和逐步走向正常。

董藩判断，由于目前CPI高企，国家宏观调控下半年放松的可能性不大，但财政政策放松的可能性较大。而房地产业在GDP中所占的权重较大，因此房地产这种不正常的状态不会持续太久。目前楼市虽然出现一定震荡，但需求仍然很旺，三个月后楼市调整期将结束，重新转暖。

■专访

“从全国看楼市泡沫并不多”

董藩认为，沪深房价的确有些不正常

“全国房价今后将有什么样的走势？地产市场到底有多大泡沫？”6月28日，本报记者对北京师范大学房地产研究中心主任董藩进行了专访。董藩教授认为，数据显示，从全国平均水平来看，楼市没有多少泡沫，深圳和上海的确是有些不太正常。

房价全年上下波动不大

南方都市报(以下简称“南都”)：房地产市场的走势是大家都很关心的一个话题，过去的一年之内深圳的房地产市场还是经历了非常大的起落，您怎么看待今后的房地产的走势？

董藩：之前地产的升温其实是需求的爆发。宏观调控政策压投资，压信贷，供应方压力增大，供应减少，房价上涨在所难免。

深圳是中国最富裕的城市之一，毗邻香港，两地房价的巨大差异催生了“虹吸现象”，香港购买力涌入深圳。2006年又没有了土地供应。另外，深圳中产阶层较多，买房成为投资选择，加之华南是很强的资本中心，吸引中间的资本聚集于此，这些都是深圳房价大幅上涨的客观原因。

之所以下跌，一方面是物价快速上涨，房地产成为宏观调控打击的对象，房价进而向下波动，需求也减少。“拐点论”出现，万科率先降价，这影响很大，网络为代表的一些唱衰的人影响了百姓的情绪。

出现下跌的局面，自主性和投资性的真实需求成为支撑。部分人的投机意识非常强，像炒股一样炒房产，短期投机，追求差价。深圳恰恰存在很多超还款能力炒房的人，规则一变(宏观政策)，支撑的基础变化了，他们就要离场。

房价原则上价格是上涨的。房地产大幅下跌在历史上仅有几次，如曾在日本、香港加上美国次贷危机等。房地产的跌只发生在战争、瘟疫、极端的政治事件和严厉的调控打击之下，深圳恰恰出现了这种情况。

南都：全国来看，今年房价的变化会有什么样的结果？

董藩：这一轮南方沿海地区受影响比较大，以广深为代表，还有福建厦门等。大批人炒房，不是常规投资，而是去赚取差价。

从中西方来看，真正大幅下跌的情况很少。因为供应和弹性需求不同。需求总是表现为主动的，强势的，变化快的。而供给是被动的，弱势的，变化慢的。需求拉着房价走。供应受管制，这里有多重原因，城市规划的限制，建筑红线的圈定，红线内建筑密度和绿化等各项要求。而需求是没有管制的，而且原则上只涨不跌。因为人均住房面积的上升，人口总量的提高，还有城市化进程的需要，商业和工业地产面积增多，房地产需求快速膨胀。此外，房地产是不可替代的，需求方式不能改变。需求扩张下，对开发商有利，提价往往能成功。

房地产存在价格粘性，和股票不同。房地产有使用价值，90%都在使用中。正常交易的量并不大，不到存量的1%.加上二手房，比例也在2%左右。也就是说98%的房子不进入市场，大盘不动，无后压力量，主要是投机者跑掉了。

不过，北京上海以及广深等的上涨也是缺乏力量的，之前我预期房价的调整时间在半年左右，五六月份也出现了回调的迹象，但是汶川大地震的出现改变了需求预期，所以调整的节奏慢了，加剧了恐慌心理。下跌的趋向严重了一点，下半年局面没有大跌也没有大涨。涨或跌都有可能，幅度不大，我推断全年结果是在零上下波动。

房地产泡沫并不多

南都：大城市的房价是不是还存在泡沫？因为按照人均可支配收入，人们购房压力非常大了。

董藩：按照人均可支配收入衡量并不合适。首先，这是按照市内户籍人口的(收入)计算和房价的比，不包含外来人口，后者中很多是中高收入者。另外，各个国家的人和地的对应关系不同。加拿大，澳大利亚等地都是地广人稀，美国相对于中国也是如此。而中国仅有22%的土地适合生存。第三，经济增长方式不同，收入也不可比，发达国家收入透明，国内则存在大量不透明收入。第四，房子和房子也不可比。国外的相关统计数据是覆盖全社会，国内则是指城市。中国的地产分成了农民自建和城市商品化两个部分。第五，中国有大量的新房，市场90%左右是新房，而国外主要是二手房，新旧房价格不一样。另外，城市规模、人口和房子的密度都是不同的。

从全国平均水平来看，房地产市场没有多少泡沫，深圳和上海的确是有些不太正常。

常规投资是很正常的，一个市场包括租赁和买卖部分。但我们在心理上，对投资和投机一律排斥，宏观调控一块予以打击。房地产被政治化和道德化。

南都：现在一个数据常被大家引用，就是80%的人掌握了20%的财富，那么掌握了中国80%财富的就有近3亿人，他们买房没有问题，也提供了一个很大的高端市场，但是另外80%怎么办呢？

董藩：不能这样看。事实上，83%的人是有房的，11.4%的人是在供房。也就是说5%左右的人没有房，这里面大多是年轻人，但是年轻人凭什么能立刻买房？房子是价值量非常大的商品，年轻人就是买不起。

中国政府则要解决中低端人口住房问题。政策不能解决100%的问题，压力也是推动经济增长的动力。

宏调不应过多调节微观运行

南都：您对目前宏观调控政策的影响有何评价？

董藩：宏观调控有几个原则，就是要兼顾协调发展的问题，可持续发展的问题和住房保障的问题。房地产快速发展是有道理的。各个产业发育的程度是不一样的。房地产现处于快速成长的时期，在发达国家则是成熟了。房地产的特殊性决定了其应被看作先导产业。国民经济发展以其发展为前提，教育、金融等的发展都要有房地产发展为基础，房地产需要先行发展作为其他行业发展的生产资料。但我们没有注意到这一点。

宏观调控有些政策是有效的，有些是有偏差的，我们希望(宏观调控将)稳定和经济规律相结合。

南都：就住房问题，您认为什么样的宏观调控政策是合适的呢？

董藩：我认为有四个原则。就是稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。稳定价格不是说价格不动，而是说要和GDP发展相适应，短期内不动是可以的。理顺秩序主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。把好关口，一是说把好开发市场的入口，有些资质差的企业要限制进入，现在北京90%的房地产企业是临时资质，也容易引发管理问题。二是要把好消费者的关口，是否对一定人群或者情况限制买房等。三是把好质量关口，即商品房的竣工验收问题，控制低质量的房产进入市场。保障人权体现在对城市低收入家庭居住问题的解决。

我认为应该鼓励投资(房地产)，投资者自己会做出调整的，要相信市场的智慧。另外，可以采取特殊手段解决土地供应问题，如工业用地中不乏土地浪费的现象，可以调整土地结构。

南都：目前房地产开发商的资金链已经非常紧张了，您认为从紧的货币政策近期有无松动的迹象？

董藩：近期来看没有松动的迹象。现在CPI高位运行，五月CPI为7.7%.同时邻居越南通货膨胀，出现严重问题，加剧了我国宏观调控的决心。不过近期财政政策倒是有松动的迹象。因为汶川大地震，房地产需求大幅增加，对地产的供应结构也发生影响。

在融资方面，对外资政策似乎有所松动。商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。政府给出的说法是合理的权限调整，但是正常来讲，外资进入的难度会有所降低。

■对话

近期的楼市拐点论和政府对楼市的宏观调控政策都是楼市热点，开发商们如何面对这些问题？什么时候买房比较划算？在当日的论坛上，开发商和专家各抒己见。

●如何看待拐点论

●泛海建设董事、副总裁张崇阳：

开发成本高降价幅度有限

今年的调控措施确实对整个地产界影响很大，包括对资金的限制，这样造成了很多开发商资金链比较紧张。同时因为资金流动性受限制，很多开发商在拿地速度、规模以及开发速度上都有所减缓。

前一段时间有些区域的市场价格有一些波动，但是房地产价格决定的主要因素还是成本，比如土地价格。

举一个例子，泛海建设在上海有项目，而现在黄浦区拆迁一平米土地的成本达到6万元，按照3%的容积率计算，加上建安成本、基础设施配套费、管理费用、销售费用，卖3万多元很正常。

所以说房地产价格虽然受政策影响，但本身的成本和价格根本不相符，现在《物权法》实施了，成本也越来越高。

●深圳房地产协会行业部部长张媛：

供需双方博弈进入震荡期

对于房地产一手市场而言，核心区域的抗跌性是最强的。

如果从行业整体角度来说，目前应该说是一个供求双方心理博弈期，开发商也好，二手房业主也好，还是希望房价能够回调继续上涨，都有一个收益的预期。从需求角度来看，则还是希望继续探底，看能不能再下来。现阶段双方已经接近震荡期了。

●合富辉煌首席市场分析师黎文江：

成交量上不去与价格无关

为什么楼市成交量上不去呢？这并不关价格的事，而是目前很多消费者或者是购房者对于市场、整个经济走势还有很多不确定的因素，对今后的市场还有很多不明朗因素，所以还是觉得应该再看一看。这是对整个经济走势的观望，并不是对价格的观望。

●北师大房地产研究中心主任董藩：

挤光开发商利润不大可能

深圳已经经历了半年左右的调整，如果非要算开发商赚了多少，要挤光开发商的利润，那是很难的，因为没有利润开发商就不可能做下去，那个地区房价还是会上涨，所以市场规则不是这么定的。

就投资的角度而言，常规的理财要关注大户型、高档的和特殊区位的。投资者要关注市场结构，关注外围市场，比如说青岛、大连，中国最适合居住的城市就是大连和青岛，这些地方有很多高端人士，租金回报率都很好。这些地方都可以去投资，不一定非在深圳。

●如何评调控政策

张媛：市场价格进入稳定渠道

宏观调控的目的很明确，就是要稳定房价，并不是单纯地打压开发商或者是打压房地产市场。房地产价格在深圳来说经过这半年趋于理性，其实自去年下半年开始到现在由于房价本身调控的效果在延续，房价下跌，成交量在萎缩，在这种情况下原来出台的一些政策和后续的政策可能会进一步加剧市场的萎缩。从这个角度来看，市场价格已进入一个稳定的渠道。其实宏观调控的手段本身就是这样的，在市场接近疯狂或者是不理性的时候，泼泼冷水，适度降温，让市场维持稳定状态。

黎文江：土地政策影响较大

就广州来说，对房地产开发影响较大的是土地闲置费的征收。原来是分月交，现在是一次性收20%，迫使开发商要把土地尽快开发，两年不开发就要收回。这对于开发商来说是一个比较严格的措施。

不过，在土地的供应方面就比较放松，因为现在很多土地流拍或者是以底价出让，所以政府也不想把市场搞得太过于紧张，限价房方面今年也没有新的政策推出。

下半年房价将会是稳定状态，现在关键是要把成交量促上去，这是下半年的希望。

●什么时候买房合适

董藩：现在买选择余地大

大家都买的时候，你可能买不到或者挑不到好位置，价格也一定会上涨。而都不买的时候，则可以由着你挑。什么时候我们敢跟开发商谈谈价格？只有现在。

并不是开发商出了问题房价就会大跌，且这种局面可能会很快改变。至于该不该买房子？是投资还是自住？情况千差万别，不适合给出一个统一的答案来。

张崇阳：重要的是物有所值

在市场不好的时候，每个开发商会根据自己的情况采取一些方法，有的公司推出所谓“特价房”，万科在北京也有一些特价房在销售。有的采取一些折扣，或者是原来不送精装修的送精装修，原来送精装修的或者送车等等，各有不同。作为广大有住房需求的人群来说，如果是自住房，重要的是物有所值，适合就可以去买。如果想投资房产，那你就要选择投资对象。